Podcast #
Ein Gespräch zwischen Marc Nietlispach (Nietlispach Immobilien) und Rechtsanwalt und Notar Michael Hunziker über geerbte Immobilien, blockierte Verkäufe und die Vermeidung von Erbstreitigkeiten.
Drei Geschwister erben ein Haus im Wert von CHF 1’500’000: Eines möchte verkaufen, eines die Immobilie behalten und eines seinen Anteil ausbezahlt erhalten. Ohne Einigung kann ein einzelner Erbe die Lösung über Jahre blockieren. Michael Hunziker erklärt, welche Auswege bestehen, welche Kosten ein Streit verursachen kann und welche Regelungen Immobilienbesitzer zu Lebzeiten treffen können.
Eine Mehrheit innerhalb der Erbengemeinschaft reicht für den gemeinsamen Immobilienverkauf nicht aus. Die Erbengemeinschaft umfasst die Personen, denen der noch ungeteilte Nachlass gemeinsam zusteht. Für den Verkauf müssen sich alle Beteiligten einigen – auch darüber, ob ein Geschwister die Immobilie übernimmt oder ein Dritter sie kauft.
Im Beispiel mit dem Haus im Wert von CHF 1’500’000 hilft es deshalb nicht, wenn zwei Geschwister dieselbe Lösung bevorzugen. Verweigert das dritte seine Zustimmung, kommt der gemeinsame Verkauf nicht zustande. Hunziker bringt die Ausgangslage auf den Punkt: «Es gilt einfach das Prinzip Einstimmigkeit.»
Lässt sich keine Einigung erreichen, bleibt die Erbteilungsklage. Damit verlangt ein Erbe vor Gericht die Aufteilung des Nachlasses. Ein einzelner Erbe kann eine einvernehmliche Lösung somit lange verhindern, die Teilung aber nicht dauerhaft ausschliessen. Hunziker berichtet von Blockaden über drei, vier oder fünf Jahre.
Erbstreitigkeiten drehen sich häufig nicht allein um den aktuellen Wert einer Immobilie. Hunziker erlebt, dass frühere Bevorzugungen nach dem Tod der Eltern wieder aufbrechen: Ein Kind erhielt ein unverzinsliches Darlehen, ein anderes bereits zu Lebzeiten ein Grundstück, während die übrigen nichts Vergleichbares bekamen.
Bei der Erbteilung wird dann nicht nur über Geld verhandelt, sondern auch über Anerkennung und vermeintliche Ungerechtigkeiten. Wer sich lange zurückgesetzt fühlte, will sich nun durchsetzen. Deshalb löst selbst eine sachlich nachvollziehbare Bewertung nicht automatisch den Konflikt.
Auch eine lange Zeit ohne Kontakt schafft nicht einfach die Möglichkeit, ein Kind zu enterben. Hunziker nennt das Beispiel eines seit 30 Jahren abgebrochenen Kontakts: Allein daraus ergibt sich kein Enterbungsgrund. Solche Annahmen können dazu führen, dass selbst verfasste Regelungen nicht das bewirken, was die Eltern beabsichtigt haben.
Ein Erbteilungsprozess beginnt nicht erst mit der Klage und endet selten nach wenigen Monaten. Bevor Hunziker die Gegenseite anschreibt, muss er den Nachlass und seine Vorgeschichte verstehen. Dazu können Vermögensbewegungen gehören, die zehn oder zwanzig Jahre zurückliegen.
Er beschreibt folgenden möglichen Ablauf:
Die Dauer entsteht nicht nur durch die Auslastung der Gerichte. Immobilien müssen bewertet, frühere Vorgänge rekonstruiert und teilweise umfangreiche Bankunterlagen beschafft werden. Je komplexer die Vermögensverhältnisse, desto aufwendiger wird die Abklärung.
Ein langjähriger Erbstreit kann einen erheblichen Teil des Vermögens aufzehren. Hunziker nennt selbst für einen kleineren Nachlass Gesamtkosten von CHF 50’000 bis CHF 80’000; auch Beträge über CHF 100’000 kommen vor. Dazu gehören insbesondere Anwalts- und Gerichtskosten. Gleichzeitig verursacht die Immobilie weiterhin Unterhalts- und andere laufende Kosten.
Ein juristischer Erfolg ist deshalb nicht automatisch ein wirtschaftlicher Erfolg. Geht es um zusätzliche CHF 100’000 oder CHF 200’000, können Anwaltskosten einen grossen Teil davon verbrauchen. Neben der möglichen Auszahlung gehört daher auch der Aufwand bis zum Abschluss in die Überlegung.
Auch die finanziellen Möglichkeiten der Geschwister beeinflussen den Verlauf. Hunziker kennt Situationen, in denen eine vermögendere Partei die andere mit fortlaufender Anwaltskorrespondenz finanziell zermürbt. In solchen Konstellationen empfiehlt er, nicht jahrelang erfolglos Briefe auszutauschen, sondern den gerichtlichen Weg rechtzeitig zu prüfen.
Auf eine private Rechtsschutzversicherung lässt sich dabei nicht ohne Weiteres zählen. Nach Hunzikers Erfahrung übernehmen manche Versicherungen vorprozessuale Beratung im Umfang von etwa CHF 2’000 bis CHF 3’000, während der eigentliche Erbprozess häufig selbst finanziert werden muss. Der konkrete Versicherungsschutz und die rechtliche Ausgangslage müssen individuell geprüft werden.
Während die Erben streiten, muss die Immobilie trotzdem betreut werden. Ein undichtes Dach wartet nicht auf die Erbteilung, und Rechnungen fallen auch dann an, wenn niemand im Haus wohnt.
Nach Hunzikers Erklärung setzt auch die gemeinsame Vermietung grundsätzlich Einigkeit voraus. Bereits unterschiedliche Vorstellungen über die Mieterschaft oder den Mietzins können dazu führen, dass die Immobilie leer bleibt. Fehlt zudem eine Einigung über Rechnungen und Unterhalt, kann eine gerichtlich eingesetzte Verwaltung notwendig werden. Das schafft zusätzliche Kosten.
Ein konkreter Fall zeigt die Folgen einer blockierten Lösung: Drei Geschwister erbten eine Wohnung, deren Wert Hunziker auf etwa CHF 1’200’000 bis CHF 1’300’000 einschätzte. Eines der Geschwister wohnte darin und liess den beauftragten Makler nicht zur Besichtigung hinein. Trotz zwischenzeitlicher Zustimmung kam keine Lösung zustande. Zum Zeitpunkt des Gesprächs war die Klage bereits seit zweieinhalb Jahren hängig. Schliesslich wurde eine unabhängige Bewertung durch das Gericht veranlasst.
Eine grundsätzliche Zustimmung zum Verkauf genügt noch nicht für einen verlässlichen Ablauf. Hunziker empfiehlt eine schriftliche Verkaufsvereinbarung, bevor die Vermarktung beginnt. Sie kann den Verkauf regeln, ohne bereits sämtliche Fragen der Erbteilung zu lösen.
Die Vereinbarung sollte insbesondere festhalten:
Als mögliche Lösung nennt Hunziker zwei unabhängige Bewertungen, deren Mittelwert als Startpreis dient. Anschliessend wird die Immobilie am Markt angeboten und allenfalls eine weitere Angebotsrunde durchgeführt. Entscheidend ist, dass alle Erben diesen Ablauf vorher akzeptieren.
Möchte ein Geschwister die Immobilie behalten, lässt sich auch eine Übernahmemöglichkeit zum höchsten erzielten Angebot vorsehen. Damit wird der Preis nicht ausschliesslich innerhalb der Familie ausgehandelt. Ohne vorab vereinbarte Regeln droht dagegen kurz vor dem Abschluss die nächste Diskussion über Preis oder Übernahme.
Bei Bewertung und Besichtigung sollten alle Erben dieselben Teilnahmemöglichkeiten erhalten. Wer den Schlüssel besitzt oder bereits im Haus wohnt, darf dadurch keinen einseitigen Informationsvorsprung erhalten. Hunziker empfiehlt einen transparent angekündigten Termin: Alle können teilnehmen – oder die Besichtigung findet ohne die Erben statt.
Marc Nietlispach nennt dazu eine konkrete Praxis bei der Zusammenarbeit mit Erbengemeinschaften: Alle Beteiligten werden in die E-Mail-Kommunikation aufgenommen. So erhalten sie dieselben Informationen. Neutralität bedeutet hier nicht nur Unabhängigkeit bei der Bewertung, sondern auch einen nachvollziehbaren Ablauf.
Zerstrittene Geschwister müssen für die Beurkundung nicht zwingend gleichzeitig im selben Raum sitzen. Hunziker nennt zwei Möglichkeiten: zeitlich getrennte Termine oder die Bevollmächtigung einer neutralen Person beziehungsweise der eigenen Rechtsvertretung. Bei gestaffelten Terminen plant er ausreichend Abstand, damit es nicht im Gang zur nächsten Auseinandersetzung kommt.
Auch die Räumung und Verteilung des Hausrats sollten bei absehbaren Konflikten geregelt werden. In einem Fall mussten rund 60 Bilder aufgeteilt werden. Als praktikablen Ablauf beschreibt Hunziker, dass jeder Erbe gewünschte Gegenstände mit eigenen Klebern markiert. Mehrfach beanspruchte Stücke werden anschliessend besprochen; falls keine Einigung gelingt, kann ein zuvor vereinbarter Losentscheid helfen. Auch hier muss der Ablauf vor Beginn von allen akzeptiert sein.
Ein Willensvollstrecker kann die Verwaltung des Nachlasses übernehmen und die Teilung vorbereiten. Diese Person wird von der später verstorbenen Person zu Lebzeiten im Testament oder Erbvertrag bestimmt. Sie kann während der Nachlassabwicklung etwa notwendige Reparaturen veranlassen und die Verwaltung der Immobilie organisieren, ohne für jeden einzelnen Schritt die zerstrittenen Erben zusammenbringen zu müssen.
Für Hunziker zählt dabei nicht nur Fachwissen. Die eingesetzte Person muss auch dem Druck der Erben standhalten können. Grundsätzlich kommen beispielsweise der überlebende Ehepartner oder ein Kind infrage; entscheidend sind jedoch Eignung und die Fähigkeit, die Aufgabe tatsächlich auszuführen.
Unverheiratete Partner sind besonders gefährdet, wenn für das gemeinsame Zuhause nichts geregelt wurde. Gehört die Immobilie allein der verstorbenen Person, erbt der überlebende Partner ohne entsprechende Verfügung nichts. Aus dem langjährigen Zusammenleben entsteht auch kein automatisches Recht, weiterhin dort zu wohnen.
Gehört das Haus beiden, fällt der Anteil der verstorbenen Person an deren Erben. Der überlebende Partner muss sich dann mit diesen über die Nutzung und die weitere Zukunft der Immobilie verständigen. Das können Nachkommen, aber auch andere Verwandte sein. Hunziker empfiehlt deshalb ausdrücklich eine erbrechtliche Regelung für unverheiratete Paare.
Bei Familien hält er eine gemeinsam getragene Lösung für besonders wertvoll: «Der beste Erbvertrag ist der, den alle Erben zu Lebzeiten mit unterschreiben.» Ein Erbvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung über den künftigen Nachlass. Wissen die Beteiligten frühzeitig, was vorgesehen ist, entstehen nach dem Todesfall weniger Überraschungen.
Hunziker warnt deshalb davor, sich allein auf ein bisher gutes Familienverhältnis zu verlassen. Sein zentraler Einwand richtet sich gegen die Annahme: «Das kommt schon gut, ich muss nichts regeln.» Klare Vereinbarungen schützen nicht nur Vermögenswerte. Sie können auch verhindern, dass aus unterschiedlichen Interessen am Elternhaus ein jahrelanger Konflikt zwischen Geschwistern wird.
Wir bieten Ihnen nicht nur eine unverbindliche Beratung, sondern auch die Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie rasch und unkompliziert einschätzen zu lassen.
